抵押贷款利率创近三年新高 购房再融资需求双降

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据CNBC 2026年10月7日报道，美国抵押贷款利率上周攀升至近三年最高水平，导致再融资和购房贷款申请量继续大幅下滑。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）经季节性调整的指数，总抵押贷款申请量较前一周下降4.2%。利率飙升正进一步挤压本已脆弱的房地产市场，潜在购房者和现有房主均面临更高融资成本。

利率突破7.49%：30年期固定利率创2023年以来新高

上周，30年期固定利率抵押贷款（符合贷款余额上限83.275万美元及以下）的平均合约利率从7.30%跃升至7.49%，点数从0.75增至0.84（含发起费），适用于20%首付的贷款。CNBC指出，这是自2023年中期以来最高的利率水平。利率上升直接推高了月供，使许多首次购房者被迫退出市场。MBA经济学家乔尔·坎（Joel Kan）在一份声明中表示：“当前利率比一年前高出约一个百分点，再融资申请量已降至2025年以来最低点，且不到去年同期的一半。”

再融资申请暴跌56%：房主失去激励

再融资申请对利率高度敏感。上周再融资申请量环比下降8%，同比更是暴跌56%。由于利率持续走高，符合再融资条件的房主数量急剧减少。坎指出：“极少数房主有动力以当前利率进行再融资。”据Mortgage News Daily的独立调查，尽管本周利率略有回落至7.56%附近，但仍接近2003年以来的最高水平。再融资市场的萎缩意味着银行相关业务收入承压，同时消费者无法通过降低月供来缓解财务压力。

购房贷款需求同比降15%：FHA贷款领跌

用于购买房屋的贷款申请上周环比下降2%，同比下降15%。其中，联邦住房管理局（FHA）贷款申请降幅最大，达6%。坎补充道：“FHA贷款通常被信用分较低或首付较少的购房者使用，这些群体对利率变动更为敏感。当前高利率加剧了本已存在的可负担性挑战。”购房需求疲软也反映出库存紧张和房价高企的叠加效应。尽管部分卖家降价，但融资成本上升抵消了价格优惠。

ARM市场份额稳定在10.3%：风险偏好上升

可调利率抵押贷款（ARM）因其初始利率低于固定利率而重新受到青睐。上周ARM占申请量的比例稳定在10.3%，远高于疫情初期（固定利率创纪录低位时）不足3%的水平。坎表示：“越来越多的借款人选择ARM以降低初始月供。”然而ARM在固定期结束后利率可能随市场调整，存在不确定性。分析师警告，若利率继续上升，ARM持有者未来可能面临支付冲击。

以下为近期利率与申请量对比表（数据来源：MBA周报）：

市场短期展望：利率或已形成“双顶”

尽管利率仍处高位，但Mortgage News Daily首席运营官马修·格雷厄姆（Matthew Graham）指出：“近期利率在9月30日和10月5日两次触及几乎相同的高点，形成‘双顶’形态，这可能预示着上升动能减弱。”他认为现在判断拐点为时过早，但这一技术信号让部分交易员看到了希望。不过，美联储的紧缩政策与通胀粘性仍使利率下行空间受限。多数分析师预计，除非经济数据显著转弱，否则抵押贷款利率将在2026年剩余时间内维持7%以上。

FAQ

Q1: 为什么再融资需求急剧下降？

A1: 再融资的主要动力是降低利率。当前30年期固定利率约为7.49%，比一年前高出近1个百分点。这意味着绝大多数现有贷款持有者的利率低于当前水平，再融资无法节省月供，反而可能增加成本。因此，符合再融资条件的房主池大幅缩小，申请量同比暴跌56%。

Q2: 可调利率抵押贷款（ARM）是否值得考虑？

A2: ARM提供比固定利率更低的初始利率，适合短期持有或预期未来利率下降的购房者。但其固定期限（通常为5年、7年或10年）结束后，利率将根据市场重新设定，存在上升风险。在利率高企环境下，ARM可降低短期月供，但借款人需评估自身还款能力及利率走势。目前ARM份额已升至10.3%，反映出部分购房者被迫接受风险以换取可负担性。

结语

抵押贷款利率维持在近三年高位，正持续抑制住房市场活力。再融资需求几近枯竭，购房活动亦明显放缓。尽管近期利率出现“双顶”信号，但短期内实质性下降的可能性不大。潜在购房者和投资者应密切关注后续经济数据及美联储政策动向，审慎做出融资决策。

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